购房签订认购协议后能否退房、退房款?
购房签订认购协议后能否退房、退房款?
作者：何登启律师
案情简介
赵某2018年8月19日，与某开发商签订了《认购协议书》，认购了XXXXX项目XXXXX的房产，并于当日支付了定金XXXX元，之后于2018年8月28日支付了房款XXXX元。
之后，因涉案楼盘项目存在诸多问题，导致双方签订商品房买卖合同时，就相关合同条款未能达成一致意见，无法签订后续的商品房买卖合同，赵某主张解除认购协议书，退房、退款。开发商不同意退款。赵某为此，起诉至法院。
赵某委托本所何登启律师、许奎峰律师代理此案。
法院裁判
判决：判决解除《认购协议书》，返还购房款。
案件评析：
1、认购协议可以依法要求解除。
本案为预约合同纠纷，虽然双方签订的认购协议书系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行合同义务。但涉案认购协议系商品房预约合同。商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，认购协议之订立商品房买卖合同本约的目的不能实现，故购房者可以主张解除所签认购协议。
2、对于违约责任。
购房者虽然可以要求解除认购协议，但是如没有证据证明解除系因开发商违约，需承担一定的违约责任，购房时一般交纳了一定的定金，根据定金罚则，合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
就本案而言，赵某购房时交纳了5万元的定金，认购协议虽约定了20%的定金，但是赵某后续所交款项，根据开发商出具的收据，均为房款，因此，最终法院判决认定后续交款均为房款，不是定金，除5万元定金外其余房款均应返还。
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裁判文书：
山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）鲁0103民初379号
原告：赵某某，女，1991年3月15日出生，汉族，住山东省肥城市。
委托诉讼代理人：许奎峰，山东诚信人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何登启，山东诚信人律师事务所律师。
被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号，统一社会信用代码：XXXXX
委托诉讼代理人：栾×，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：候×，国浩律师（济南）事务所律师。
原告赵某某与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称“绿地康鲁公司”）商品房预售合同纠纷一案，赵某某于2020年1月7日提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，独任公开开庭审理。原告赵某某及委托诉讼代理人许奎峰、何登启，被告绿地康鲁公司的委托诉讼代理人候梦溪到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
赵某某如向本院提出诉讼请求：一、请求解除原、被告《认购协议书》，且被告协助原告解除网签合同；二、请求依法判令被告返还原告已支付定金XXXX元、购房款XXXX元，并赔偿原告利息损失XXXX元（以所付购房款为基数，自付款之日起至实际返还之日，按中国人民银行同期贷款利率计算，XXXX元暂计算至实际返还之日），共计XXXX元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由为：原告看到被告发布的售楼广告，被告在广告中明确载明，济南M2号线地铁从涉案楼盘东侧道路通过，涉案楼盘仅距M2号线地铁南康站几百米，且明确M2号线地铁2018年动工，2023年通车，之后原告购买时，被告的销售顾问也予以确认。该地铁线路贯穿济南南北，交通出现十分便利，又因被告系绿地控股集团控股企业，绿地集团是房地产开发的龙头企业，原告基于对绿地集团品牌的信任，相信被告宣传的地铁真实，为此，原告选择了购买涉案房产。2018年8月19日，原告与被告签订了《认购协议书》，原告认购了绿地新里城项目XXXXX的房产，并于当日支付了定金XXXX元，之后于2018年8月28日支付了房款XXXX元。原告一直催促被告与原告签订正式的商品房买卖合同，并将被告承诺的地铁、户型与样板问一致等写进合同，但被告称合同不能更改，只是要求原告继续交纳房款，被告对地铁及户型的承诺是原告选择购房的主要原因，但被告拒绝将主要条款写进合同。而且根据济南市政府部门现在公布的M2号线地铁线路，M2号线地铁根本不经过涉案楼盘附近，涉案楼盘附近也根本就没有地铁，济南市政府之前也没有发布关于M2号线地铁线路经过涉案楼盘附近的信息，被告有关M2号线地铁线路的宣传完全是虚假的。综上，原被告双方签订商品房买卖合同时，就相关合同条款未能达成一致意见，且被告存在虚假宣传，致使双方未能签订商品房买卖合同，双方所签认购协议依法应予解除，被告所收原告购房款项依法应予返还。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所请。
被告答辩：被答辩人诉求解除双方签订的《绿地新里城认购协议书》（以下称《认购协议》）无任何事实基础及法律依据。一、答辩人不存在虚假宣传“M2号地铁线”的情形。案涉项目宣传广告中存在“拟建M2号地铁线”的字样情况属实，但并非虚假宣传。从网络公开渠道查询，自2016年4月起济南市人民政府官网两次发布关于M2线的公示信息，济南市人民政府办公厅也分别于2017、2018年发出通知将M2线作为市级重点项目安排。自2016年12月至2018年1月，济南日报、齐鲁晚报等多次发布关于1VI2线的规划调整、开工在即的新闻报道。济南市公共资源交易中心官网更是在2016年12月5日、2018年9月26日发布关于M2线的研究设计、环境影响评估等的招标公告。上述信息和新闻均说明，答辩人在销售涉案房屋时对外宣传M2线的相关信息并非虚假宣传。而且，答辩人在案涉项目的宣传单页中以“规划中”、“地质勘测、开工在即”等字样表述，是答辩人对政府和新闻机构对M2线的披露信息的描述，既非虚假宣传也不构成邀约，同样也不构成对购房者的承诺。二、双方签订《认购协议》时，被答辩人己对将要签订的《商品房买卖合同书》的内容及条款熟知并同意，双方签字盖章行为应视为答辩人与被答辩人已就即将签订的《商品房买卖合同》条款约定达成一致。根据双方签订的《认购协议分第四条第8款的约定，结合签订《认购协议》前答辩人己将本条约定所涉及的《商品房买卖合同》及相关补充协议置于绿地新里城售楼处一楼东南角进行公示，且答辩人已将公示情况及内容告知被答辩人的事实。被答辩人在签订《认购协议》时明确表示对双方后期将要签订的《商品房买卖合同》内容及条款知晓并同意，在被答辩人己同意按双方约定的条款签订《商品房买卖合同》的情况下，又在本案中以对合同条款进行增加事宜未协商一致为由解除《认购协议》，明显有违诚实守信的契约精神。《商品房买卖合同》系从济南市住房和城乡建设局网签系统打印的格式文本合同，非由答辩人单方制作，文本合同常年被济南市住房和城乡建设局置于其官网首页以向社会公众展示，另需强调的是，合同的变更可能会为后期案涉房产权属证明的办理带来障碍。再者，《商品房买卖合同》附件一即“房屋分层分户平面图”，附件一通过平面展示的方式对所售房屋户型进行明确约定，被答辩人再次要求对户型进行文字描述没有任何意义，也不具备操作性。综上所述，被答辩人诉称系因答辩人虚假宣传以及双方未就《房屋买卖合同》约定条款达成一致为由诉请解除《认购协议》，不具备法定解除和约定解除的任一情形。被答辩人以上述理由提出解除，明显是为了规避其违约行为，意图达到解除协议而不承担违约责任结果。恳请法庭查明本案事实，驳回被答辩人的诉求。
本院认定事实如下：
2018年8月19日，绿地康鲁公司为甲方，赵某某作为乙方，共同签署《绿地新里城认购协议书》，主要内容概括如下：“乙方自愿认购济南市绿地新里城项目XXXX商品房；乙方认购房屋的预测建筑面积为XXXX平方米，认购单价为人民币XXXX元/平方米，认购总价暂定为人民币XXXXX元（XXXX元）；该认购房屋折后单价为人民币XXXX元/平方米，折后总价为人民币XXXXX元（XXXX元）。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即XXXX元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金XXXX元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。该协议上注明‘今日交定金XXXX元’。乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。特别提醒：本条第3款约定的期限至关重要，如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的购房定金不予返还，甲方有权另行处分该商品房(包括但不限于另行出售给第三方)。乙方在签订本协议书之前，已充分了解本项目周边现有配套及未来规划情况，乙方自愿同意签署本协议即表示乙方不对该认购商品房本身和项目周边配套以及规划情况持有异议。”。
绿地康鲁公司持有“济建预许XXXXX”《商品房预售许可证》，项目名称“绿地南北康B-12地块房地产开发项目”，5#住宅楼，层数26，批准预售面积XXXXX元。
2016年4月12日，济南市人民政府官网《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）社会稳定风险分析公众参与公示》、《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）及线网规划修编环境影响评价公众参与第二次公示》，证明：济南轨道集团有限公司根据《国家发展改革委关于重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》、《环境影响评价公众参与暂行办法》等相关规定，就规划济南轨道交通规划线网（包括M2号线）社会稳定风险分析、环境影响分析向社会公众公布，征求意见。
被告提交《济南日报》（2016.12.28、2017.2.13、2017.5.3、2018.1.24）、《齐鲁晚报》（2017.1.10）关于“M2号线”新闻报道一宗，载明济南日报、齐鲁晚报先后于上述时间发布关于“M2号线”规划设计、变更、开工动态的时事新闻。
被告提交济南公共资源交易中心关于济南轨道交通M2线招标公告及中标公示信息一宗，载明自2016年12月5日起，招标人济南轨道交通集团建设投资有限公司、济南轨道交通集团有限公司就“济南轨道集团M2线工程深化设计研究”、“济南轨道集团M2线工程客流预测”等工程问题在济南公共资源交易中心进行招标，并对中标结果进行公示。
被告提交济南市人民政府办公厅文件（济政办法[2017]1号文、济政办法[2018]6号文），载明济南市人民政府办公厅发布济南市2017年度、2018年度重点项目安排的通知，内容显示济南市将规划建设轨道交通“M2号线”，并且该项目连续两年（2017年和2018年）作为济南市市级重点工程项目，M2线南起南康站，北至汽修厂站，全长16.67公里。
原告提交山东省济南市鲁正公证处于2019年11月21日出具的（2019）鲁济南鲁正证经字第13号公证书、被告的宣传册一份以及济南市人民政府网站发布的“济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示”、山东省发改委网站发布的“问政山东继续直播——省发改委接受问政”的报道。载明被告售房对外宣传，涉案房地产距离济南地铁M2号线南康站不足300米，开工时间2018年，预计2023年12月竣工，而且宣传地铁一响，黄金万两，据专业机构统计，纽约、伦敦、上海、北京等城市的地铁物价平均要高于同片区其他区域30%以上。
2019年5月22日，济南市人民政府网颁布济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示信息，无M2号线。
2020年4月8日，济南市自然资源和规划局信息公开[2020]规-152号关于绿地南北康B13地块5号住宅楼备案施工图、规划总平面图、M2号线地铁规划图申请信息公开的答复意见，载明，经落实，该局未查询到M2号线地铁规划图信息。
另查明，绿地集团山东置业有限公司股东为绿地控股集团有限公司、绿地集团济南绿地康鲁置业有限公司。济南绿地康鲁股东为绿地集团济南西河置业有限公司、智城房地产开发有限公司。绿地集团济南西河置业有限公司的股东为绿地控股集团有限公司、绿地地产集团有限公司。
本院认为，原、被告签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。涉案认购协议系商品房预约合同。原告要求解除双方所签认购协议，商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，认购协议之订立商品房买卖合同本约的目的不能实现，故原告主张解除与被告所签认购协议的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。原告虽主张被告存在M2地铁线不实宣传，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公式，其中包含涉案房屋地段地铁站，故被告售楼广告宣传不构成根本违约。依现有证据，涉案房产已经具备预售许可证，且双方未明确约定房屋交付时间，原告上述主张均不能证实被告存在违约，故原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告支付利息损失，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告继续占有原告购房资金没有法律依据，其应返还原告已经交付房款419338元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告赵某某支付购房款XXXX元；
二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8720元，由原告赵某某负担1120元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担7600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 迟 忱
二〇二〇年六月十五日
书记员 曲光学
